冀ICP备17036462号-1
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房地产开发企业会计制度（三） １９９３年１月７日 财会字[１９９３]２号 第138号科目 周转房 一、本科目核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。 企业接受其他单位和个人的委托，代管的房产，应设置"代管房产备查簿"进行登 记，不在本科目核算。 二、本科目应设置以下两个明细科目： 1．在用周转房； 2．周转房摊销。 三、企业开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房，应于投入使用时，按房 屋的实际成本，借记本科目（在用周转房），贷记"开发--产品房屋"科目。 企业开发完成的商品房，在尚未销售以前，用于安置拆迁居民周转使用，应于投 入使用时，将其实际成本自"开发产品"科目转入本科目，借记本科目（在用周转房）， 贷记"开发产品-－房屋"科目。 企业搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋，应于建成交付使用时， 按实际搭建成本，借记本科目（在用周转房），贷记"开发产品--房屋"科目。 企业按月计提周转房摊销时，借记"开发成本"、"开发间接费用"等科目，贷记本 科目（周转房摊销）；发生的维修费用，借记"开发成本"、"开发间接费用"等科目， 贷记"银行存款"等科目，发生的修理费用，如果数额较大，先转入"待摊费用"或"递 延资产"科目，然后分次摊入有关成本费用科目。 四、企业改变周转房用途，将其作为商品房对外销售。按售价，借记"银行存款"、 "应收帐款"科目，贷记"经营收入--商品房销售收入"科目；同时按周转房摊余价值， 借记"经营成本--商品房销售成本"科目，按周转房累计摊销，借记本科目（周转房摊 销），按周转房原价，贷记本科目（在用周转房）。 五、企业应根据周转房的具体情况，按周转房栋号（或楼层、房间号）进行明细 核算，并建立"周转房卡片"，详细记录周转房坐落地点、结构、层次、面积、租金单 价等情况。 第139号科目 待摊费用 一、本科目核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在1 年以内的各项费用，如低值易耗品摊销、预付保险费、固定资产修理费用，以及一次 购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。 开办费、超过1年以上的固定资产修理支出和租入固定资产改良支出以及摊销期 限在1年以上的其他费用，应在"递延资产"科目核算，不包括在本科目核算范围内。 二、企业发生各项待摊费用时，借记本科目，贷记有关科目；分期摊销时，借记 "开发间接费用"、"管理费用"、"其他业务支出"等科目，贷记本科目。 三、本科目应按费用种类设置明细帐，进行明细核算。 第141号科目 长期投资 一、本科目核算企业不准备在1年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其 他投资。 二、本科目设置以下4个明细科目： 1．股票投资； 2．债券投资； 3．其他投资； 4．应计利息。 三、债券投资应按投资时实际支付的价款记帐。股票投资和其他投资应当根据不 同情况，分别采用成本法或权益法核算。 1．股票投资：企业进行股票投资时，按实际支付的价款，借记本科目（股票投 资），贷记"银行存款"等科目；实际支付的价款中含有已宣告发放的股利的，应按认 购股票的实际成本（即实际支付的价款扣除已宣告发放的股利），借记本科目（股票 投资），按应收的股利，借记"其他应收款--应收股利"科目，按实际支付的价款，贷 记"银行存款"科目。 企业采用成本法核算的，收到发放的股利时，借记"银行存款"等科目，贷记"投资 收益"科目；企业采用权益法核算的，应根据被投资企业所有者权益的增加，按持股比 例计算本企业所拥有的权益的增加额，借记本科目（股票投资），贷记"投资收益"科 目；接受投资企业的所有者权益减少，作相反分录。分得的股利，借记"银行存款"等 科目，贷记本科目（股票投资）。 2．债券投资：企业进行债券投资时，按实际支付的价款，借记本科目（债券投 资），贷记"银行存款"科目。实际支付的价款中含有债券利息利息的，应将这部分利 息，借记本科目（应计利息），按实际支付的价款扣除应计利息后的差额，借记本科 目（债券投资），按实际支付的价款，贷记"银行存款"科目。 债券应计的利息，应区别情况处理： 面值购入的债券，应将应计的当期利息，借记本科目（应计利息），贷记"投资 收益"科目；企业溢价或折价购入的债券，其溢价或折价应当在债券存续期间内分期 平均摊销。溢价购入的债券，按当期应计的利息，借记本科目（应计利息），按当期 分摊的实际支付价款中溢价部分，贷记本科目（债券投资），按其差额，贷记"投资 收益"科目；折价购入的债券，按当期应计利息，借记本科目（应计利息），按当期 应分摊的实际支付价款中的折价部分，借记本科目（债券投资），按应计利息与分摊 数的合计数，贷记"投资收益"科目。 债券到期收回本息，按本息合计，借记"银行存款"等科目，按债券本金部分，贷 记本科目（债券投资），按已计利息部分，贷记本科目（应计利息），未计利息部分， 贷记"投资收益"科目。 3．其他投资：企业向其他单位投资转出的固定资产，借记本科目（其他投资）、 "累计折旧"科目，贷记"固定资产"科目；企业向其他单位投出的现金、材料、无形资 产等，借记本科目（其他投资），贷记"银行存款"、"库存材料"、"无形资产"等科目； 企业收到其他投资分得的利润，采用成本法核算的，借记"银行存款"等科目，贷 记"投资收益"科目；采用权益法核算的，比照股票投资进行会计处理。 收回其他投资，借记"固定资产"、"银行存款"科目，贷记本科目和"累计折旧"科 目。收回数与帐面数的差额借记或贷记"投资收益"科目。 四、本科目应按股票、债券种类和被投资单位进行明细核算。 第151号科目 固定资产 一、本科目核算企业所有固定资产的原价。 企业应根据固定资产的标准，结合本企业具体情况，制订固定资产目录，作为核 算依据。 企业的固定资产应分别经营用固定资产和非经营用固定资产，并根据管理需要选 择适合本企业的固定资产分类标准，进行固定资产的核算。 二、企业的固定资产应当按照下列规定，确定其原价，登记入帐： 1．购入的固定资产，按照实际支付的买价，或售出单位的帐面原价（扣除原安 装成本）、包装费、运杂费和安装等记帐。 2．自行建造的固定资产，按建造过程中实际发生的全部支出记帐。 3．其他单位投资转入的固定资产，以评估确认或合同、协议约定的价值记帐。 4．融资租入的固定资产，按租赁协议确定的设备价款及发生的运输费、途中保 险费、安装调试费等支出记帐。 5．在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，按原有固定资产帐面原 价，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，加上由于改建、扩建而增加的支出记 帐。 6．接受捐赠的固定资产，按同类固定资产的市场价格，或根据所提供的有关凭 据记帐。接受固定资产时发生的各项费用，应当计入固定资产价值。 7．盘盈的固定资产，按重置完全价值记帐。 企业为取得固定资产而发生的借款利息支出和有关费用，以及外币借款的折合差 额，在固定资产尚未交付使用或已投入使用但尚未办理竣工决算前发生的，应当计入 固定资产价值；在此之后发生的，应当计入当期损益。 已投入使用但尚未办理移交手续的固定资产，可先按估计价值记帐，待确定实际 价值后，再进行调整。 企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税，计入固定资产 价值。 三、企业已经入帐的固定资产，除发生下列情况外，不得任意变动： 1．根据国家规定对固定资产价值重新估价； 2．增加补充设备或改良装置； 3．将固定资产的一部分拆除； 4．根据实际价值调整原来的暂估价值； 5．发现原记固定资产价值有错误。 四、购入的不需要安装的固定资产、借记本科目，贷记"银行存款"等科目；购入 需要安装的固定资产，先计入"固定资产购建支出"科目，安装完毕交付使用时再转入 本科目。 自行建造完成的固定资产，借记本科目，贷记"固定资产购建支出"科目。 其他单位投资转入的固定资产，按评估确认或者合同、协议约定的价值，借记本 科目，贷记"实收资本"科目。 融资租入固定资产，应单设明细科目进行核算，交付使用时，借记本科目，贷记 "固定资产购建支出"、"长期应付款"等科目。租赁期满，如合同规定将固定资产所有 权转归承租企业，应进行转帐，将固定资产从"融资租入固定资产"明细科目转入有关 明细科目。 接受捐赠的固定资产，按所确定的固定资产原价，借记本科目，按估计的折旧， 贷记"累计折旧"科目，按其差额，贷记"资本公积"科目。 盘盈的固定资产，按重置完全价值，借记本科目，按估计折旧，贷记"累计折旧" 科目，按其差额，贷记"待处理财产损溢"科目。 五、企业出售、报废和毁损等原因减少的固定资产，应按减少的固定资产净值， 借记"固定资产清理"科目，按已提折旧，借记"累计折旧"科目，按固定原价，贷记本 科目。 投资转出的固定资产，借记"长期投资"、"累计折旧"科目，贷记本科目。 盘亏的固定资产，按其净值，借记"待处理财产损溢"科目，按已提折旧，借记" 累计折旧"科目，按固定资产原价，贷记本科目。 六、企业应设置"固定资产登记簿"和"固定资产卡片"，按固定资产类别、使用部 门和每项固定资产进行明细核算。 临时租入的固定资产，应另设备查簿进行登记，不在本科目核算。 第155号科目 累计折旧 一、本科目核算企业固定资产的累计折旧。 二、企业按月计提固定资产折旧，借记"采购保管费"、"开发间接费用"、"管理 费用"、"其他业务支出"等科目，贷记本科目。 三、固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固 定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产应提的折旧总 额。应提的折旧总额为固定资产原价减去预计残值加上预计清理费用。 四、本科目只进行总分类核算，不进行明细分类核算，需要查明某项固定资产的 已提折旧，可以根据固定资产卡片上所记载的该项固定资产原价、折旧率和实际使用 年数等资料进行计算。 第156号科目 固定资产清理 一、本科目核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值及其在 清理过程中所发生的清理费用和清理收入。 二、出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，应按固定资产净值，借记本科目， 按已提折旧，借记"累计折旧"科目，按固定资产原价，贷记"固定资产"科目。 清理过程中发生的费用，借记本科目，贷记"银行存款"等科目；收回出售固定资 产的价款、残料价值和变价收入等，借记"银行存款"、"库存材料"等科目，贷记本科 目；应由保险公司或过失人赔偿的损失，借记"其他应收款"、"银行存款"等科目，贷 记本科目。 固定资产清理后的净收益，借记本科目，贷记"营业外收入--处理固定资产收益" 科目；固定资产清理后的净损失，区别情况处理：属于自然灾害等非正常原因造成的 损失，借记"营业外支出--非常损失"科目，贷记本科目；属于正常的处理损失，借记 "营业外支出-处理固定资产净损失"科目，贷记本科目。 三、本科目应被清理的固定资产设置明细帐。 第159号科目 固定资产购建支出 一、本科目核算企业进行各项固定资产购建工程发生的实际支出。包括新建固定 资产工程，改、扩建固定资产工程、大修理工程以及购入需要安装设备的安装工程等。 二、企业自营工程，领用工程物资，借记本科目，贷记"库存材料"、"库存设备" 科目。 固定资产购建工程应负担的职工工资，借记本科目，贷记"应付工资"科目。 企业进行固定资产购建工程所发生的其他支出，借记本科目，贷记"银行存款"、 "长期借款"等科目。 固定资产购建工程以出包方式出包给外单位施工的，预付承包单位的工程价款， 借记"应付帐款"科目，贷记"银行存款"等科目；工程完工与承包单位进行工程价款结 算时，借记本科目，贷记"应付帐款"科目；补付的工程价款，借记本科目，贷记"银 行存款"等科目。 三、企业发生的工程借款利息，应区别不同情况处理：属于在固定尚未交付使用 或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入在建固定资产的造价，借记本 科目，贷记"长期借款"、"应付债券"、"长期应付款"等科目；在办理竣工决算之后发 生的利息，计入当期损益，借记"财务费用"科目，贷记"长期借款"、"应付债券"、" 长期应付款"等科目。 企业用外币借款进行固定资产购建工程，因外币折合率变动而多付的人民币，在 固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入固定资 产造价，借记本科目，贷记"长期借款"等科目；在办理竣工决算之后发生的，计入当 期损益，借记"财务费用"科目，贷记"长期借款"等科目。因外币折合率变动而应少付 的人民币应做相反会计分录。 四、工程完工交付使用，按工程的实际成本，借记"固定资产"科目，贷记本科目。 五、本科目应按工程项目设置明细帐。 六、本科目的期末余额反映尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实 际支出。 第161号科目 无形资产 一、本科目核算企业的专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商 誉等各种无形资产的价值。 实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼房等而获取得土地使用权， 所支付的的土地出让金，也在本科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权， 所支付的土地出让金，在"开发成本"科目核算，不在本科目核算。 二、企业购入或自行创造并按法律程序申请取得的各种无形资产，应按实际支出， 借记本科目，贷记"银行存款"等科目。 投资人投资转入的无形资产，应按确认的价值，借记本科目，贷记"实收资本"科 目。 企业用已入帐的无形资产向外投资，借记"长期投资"科目，贷记本科目。 企业向外转让已入帐的无形资产，收到转让收入时，借记"银行存款"等科目，贷 记"其他业务收入"科目；结转转让无形资产的成本，借记"其他业务支出"科目，贷记 本科目。 三、各种无形资产应分期平均摊销。企业摊销无形资产时，借记"管理费用"科目 ，贷记本科目。 四、本科目应按无形资产类别设置明细帐。 五、本科目的期末余额反映尚未摊销的无形资产的价值。 第171号科目 递延资产 一、本科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销 的各项费用，包括开办费和租入固定资产改良支出以及摊销期限在1年以上的固定资 产修理支出和其他待摊费用。 二、企业发生的递延费用，借记本科目，贷记有关科目。摊销时，借记"开发间接 费用"、"管理费用"等科目，贷记本科目。 开办费应在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销；固定资产修理支出应 在修理间隔期内分期平均摊销；租入固定资产改良支出应当在租赁期内分期平均摊销， 其他递延费用应在一定期限内或按照费用项目的受益期限分期平均摊销。 三、本科目应按照递延费用的种类设置明细帐。 第181号科目 待处理财产损溢 一、本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。 二、本科目应设置以下两个明细科目： 1．待处理固定资产损溢； 2．待处理流动资产损溢。 三、盘盈的各种材料、固定资产等，借记"库存材料"、"固定资产"等科目，贷记 本科目和"累计折旧"科目。 盘亏、毁损的各种材料、盘亏固定资产等，借记本科目和"累计折旧"科目，贷记 "库存材料"、"固定资产"等科目。 四、各种盘盈、盘亏和毁损的财产物资，按照规定程序批准转销时： 流动资产的盘盈，借记本科目，贷记"采购保管费"、"管理费用"科目；固定资产 盘盈，借记本科目，贷记"营业外收入--固定资产盘盈"科目；流动资产的盘亏、毁损， 借记"采购保管费"、"管理费用"科目，贷记本科目；固定资产的盘亏，借记"营业外 支出--固定资产盘亏"科目，贷记本科目。 五、材料物资在运输途中的短缺与损耗，除合理的途耗应计入材料物资的采购成 本外，能确定由过失人负责的，应自"物资采购"科目转入"应付帐款"、"其他应收款" 等科目外，尚待查明原因和需要报经批准才能转销的损失，先通过本科目核算。查明 原因后，再分别处理：属于应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责人 赔偿的损失，借记"应收帐款"、"其他应收款"等科目，贷记本科目；属于自然灾害或 非正常原因造成的损失，应将扣除残料价值、过失人和保险公司赔款后的净损失，借 记"营业外支出--非常损失"科目，贷记本科目；属于无法收回的超定额损耗，报经批 准后，借记"采购保管费"科目，贷记本科目。 六、本科目期末如为借方余额，反映尚未处理的各种财产物资的净损失；如为贷 方余额，反映尚未处理的各种财产物资的净溢余。 第201号科目 短期借款 一、本科目核算企业借记的期限在1年以下的各种借款。企业借入的期限在1年以 上的各种借款，在"长期借款"科目核算，不在本科目核算。 二、企业借入的各种短期借款，借记"银行存款"科目，贷记本科目；归还借款时， 借记本科目，贷记"银行存款"科目。 发生的短期借款利息，借记"财务费用"科目，贷记"预提费用"、"银行存款"等科 目。 三、本科目应按债权人设置明细帐，并按借款种类进行明细核算。 第202号科目 应付票据 一、本科目核算企业对外发生债务时所开出、承兑的商业汇票，包括银行承兑和 商业承兑汇票。 二、企业开出承兑汇票以承兑汇票抵付应付帐款时，借记"物资采购"、"应付帐 款"等科目。支付银行承兑汇票的手续费时，借记"财务费用"科目，贷记"银行存款"科 目。收到银行支付本息通知时，借记本科目和"财务费用"、贷记"银行存款"科目。 三、企业应设置"应付票据备查簿"，详细登记每一应付票据的种类、号数、签发 日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人姓名或单位名称，以及付款日期和金 额等详细资料。应付票据到期付清时，应在备查簿内逐笔注销。 第203号科目 应付帐款 一、本科目核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付的供应单位的价款， 以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。 二、企业购入物资发生的应付帐款，应按全部金额，借记"物资采购"科目，贷记 本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自"预付帐款"科目转入本 科目，借记本科目，贷记"预付帐款"科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的 货款，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。 企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票帐单，借 记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记"银行存款"等科 目。 三、企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的"工程价款结 算帐单"结算工程款，借记"开发成本"科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时， 借记本科目，贷记"预付帐款"科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记 "银行存款"科目。 四、企业开出、承兑商业汇票抵付应付帐款时，借记本科目，贷记"应付票据"科 目。 五、本科目应按应付款类别设置明细科目，如"应付购货款""应付工程款"等，并分 别按供应单位和承包单位的户名设置明细帐进行明细核算。 第204号科目 预收帐款 一、本科目核算企业按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，以及代委托 单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。 二、企业收到购房单位和个人的购房定金，借记"银行存款"科目，贷记本科目； 商品房移交购房单位或个人使用时，应按商品房售价进行结算，借记"应收帐款"等科 目，贷记"经营收入"科目，同时，将预收的购房定金自本科目转入"应收帐款"科目， 借记本科目，贷记"应收帐款"科目。 收到委托单位的开发建设资金，借记"银行存款"科目，贷记本科目；代建工程竣 工验收移交委托单位时，应按合同规定的结算价款，借记"应收帐款"科目，贷记"经 营收入"科目。同时，将预收的开发建设资金自本科目转入"应收帐款"科目，借记本 科目，贷记"应收帐款"科目。 三、为了简化核算手续，对于预收帐款情况不多的企业，也可将预收帐款直接计 入"应收帐款"科目，不设置本科目。 四、本科目应按预收帐款的类别设置明细帐，如"预收购房定金"、"预收代建工 程款"等，并分别预收帐款的单位或个人进行明细核算。 第209号科目 其他应付款 一、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项。如应付租入固定资产租 金、存入保证金、应付统筹退休金等。 二、企业发生的各种应付、暂收款项，借记"银行存款"、"管理费用"等科目，贷 记本科目；支付时，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。 三、本科目应按应付或暂收款项的类别和单位或个人设置明细帐。 第211号科目 应付工资 一、本科目核算企业应付给职工的工资总额。包括在工资总额内的各种工资、资 金、津贴等，不论是否在当月支付，都应通过本科目核算。不包括在工资总额内的发 给职工的款项，如医药费、福利补助、退休费等，不在本科目核算。 二、向银行现金准备发放工资时，借记"现金"科目，贷记"银行存款"科目。 支付工资时，借记本科目，贷记"现金"科目。从应付工资中扣还的各种款项，借 记本科目，贷记"其他应收款"、"其他应付款"等科目。 职工在规定期限内未领取的工资，应由发放工资的单位及时交回财务会计部门， 借记"现金"科目，贷记"其他应收款"科目。 月份终了，应将本月应发的工资进行分配，借记"采购保管费"、"开发间接费用"、 "销售费用"、"管理费用"、"其他业务支出"、"固定资产购建支出"、"应付福利费"等 科目，贷记本科目。 三、本科目应设置"应付工资明细帐"，根据企业的具体情况，按职工类别、工资 总额的组成内容等进行明细核算。 第214号科目 应付福利费 一、本科目核算企业提取的福利费。 二、企业提取的福利费，借记"采购保管费"、"开发间接费用"、"管理费用"、" 其他业务支出"等科目，贷记本科目。支付的职工医药卫生费用、职工困难补助和其 他福利费以及应付的医务、福利人员工资等，借记本科目，贷记"现金"、"银行存款"、 "应付工资"等科目。 三、本科目期末贷方余额为福利费的结余。 第221号科目 应交税金 一、本科目核算企业应交纳的各种税金，如营业税、城市维护建设税、房产税、 车船使用税、土地使用税、所得税、固定资产投资方向调节税、产品税等。 企业交纳的印花税、耕地占用税，以及其他不需预计应交数的税金，不在本科目 核算。 二、本科目应设置下列明细科目： 1．应交营业税； 2．应交城市维护建设税； 3．应交房产税； 4．应交车船使用税； 5．应交土地使用税； 6．应交所得税； 7．应交固定资产投资方向调节税； 8．应交产品税。 三、月份终了，企业计算出应由房地产经营收入负担的营业税、城市维护建设税， 借记"经营税金及附加"科目，贷记本科目；应由其他业务收入负担的营业税、产品税、 城市维护建设税等，借记"其他业务收入"科目，贷记本科目。 月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记"管 理费用"等科目，贷记本科目。 月份终了，企业计算出当月应交纳的所得税，借记"利润分配--应交所得税"科目 ，贷记本科目。 企业计算出固定资产购建工程应交纳的固定资产投资方向调节税，借记"固定资产 购建支出"科目，贷记本科目。 四、企业交纳的各种税金，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。 企业与税务机关结算或清算后，补交的税金，借记本科目，贷记"银行存款"等科 目；退回多交的税金，借记"银行存款"等科目，贷记本科目。 五、本科目期末借方余额为多交的税金，贷方余额为未交的税金。 第223号科目 应付利润 一、本科目核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的 投资利润。企业与其他单位或个人的合作项目，如按协议或合同规定，应支付给其他 单位或个人利润的，也在本科目核算。 二、企业计算出应支付给投资人利润，借记"利润分配--应付利润"科目，贷记本 科目。 支付利润时，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。 三、本科目期末借方余额为多付利润，贷方余额为未支付利润。 第229号科目 其他应交款 一、本科目核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项。包括 教育费附加、能源交通重点建设基金、预算调节基金等。 二、企业计算出应交纳的各种款项，借记"经营税金及附加"、"其他业务支出"、 "利润分配"等科目，贷记本科目；上交各种款项，借记本科目，贷记"银行存款"等科 目。 三、本科目应按其他应交款的种类设置明细帐。 四、本科目期末借方余额，为多交的其他应交款；贷方余额为未交的其他应交款。 第231号科目 预提费用 一、本科目核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，如预提配 套设施费、预提固定资产修理费用等。 二、预提的配套设施费，借记"开发成本--房屋开发"科目，贷记本科目。配套设 施完工，应按配套设施的实际支出冲减预提的配套设施费，借记本科目，贷记"开发 成本--配套设施开发"科目。实际支出数与已预提数的差额，应增加或冲减有关项目 成本。实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关项目 成本。 预提的固定资产修理费用，借记"管理费用"等科目，贷记本科目；修理工程完工， 应按修理工程实际支出冲减预提的修理费用，借记本科目，贷记"固定资产购建支出" 科目。实际支出数与已预提数的差额，应计入实际支出期的成本。实际支出数大于已 预提的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入费用。 三、本科目应按照费用种类设置明细帐。 第241号科目 长期借款 一、本科目核算企业借入的期限在1年以上的各种借款。 二、企业借入长期借款时，借记"银行存款"、"固定资产购建支出"、"固定资产" 等科目，贷记本科目；归还时，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。 三、长期借款的利息支出和有关费用，以及外币折合差额，除与购建固定资产有 关的，在固定资产尚未交付使用或者虽已投入使用但尚未办理竣工决算之间发生的， 计入有关固定资产的购建成本外，其他利息和外币折合差额，计入当期损益。 四、本科目应按借款单位设置明细帐，按借款种类进行明细核算。 五、本科目的期末余额，反映企业尚未偿还的长期借款本息。 第251号科目 应付债券 一、本科目核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。 有发行短期债券的企业，应另设"应付短期借款债券"科目核算。 二、本科目设置以下4个明细科目： 1．债券面值； 2．债券溢价； 3．债券折价； 4．应计利息。 三、企业发行债券时，按实际收到的款项，借记"银行存款"、"现金"等科目，按 债券票面金额，贷记本科目（债券面值），溢价或折价发行的债券，还应按实际收到 的金额与票面金额之间的差额，贷记或借记本科目（债券溢价或债券折价），支付的 债券代理发行手续费及印刷费，借记"固定资产购建支出"、"财务费用"科目，贷记"银 行存款"等科目。 四、企业债券应按期计提利息，溢价或折价发行债券，其实际收到的金额与债券 票面金额的差额，在债券存续期间分期摊销。 分期计提利息及摊销溢价，折价时应区别情况处理： 面值发行债券应计提的债券利息，借记"固定资产购建支出"、"财务费用"等科目， 贷记本科目（应计利息）。 溢价发行债券，按应摊销的溢价金额，借记本科目（债券溢价），按应按计利息 与溢价摊销额的差额，借记"固定资产购建支出"、"财务费用"科目，按应计利息，贷 记本科目（应计利息）。 折价发行的债券，按应摊销的折价金额和应计利息之和，借记"固定资产购建支 出"、"财务费用"科目，按应摊销折价金额，贷记本科目（债券折价），按应计利息， 贷记本科目（应计利息）。 五、债券到期，支付债券本息时，借记本科目（债券面值和应计利息），贷记" 银行存款"等科目。 六、本科目应按债券种类进行明细核算。 企业在准备发行债券时，应将待发行债券的票面金额、债券票面利率、还本期限 与方式、发行总额、发行日期和编号、委托代售部门等在备查簿中进行登记。 七、本科目的期末余额，反映企业尚未偿还的债券本息数。 第261号科目 长期应付款 一、本科目核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款。如应付 融资租入固定资产的租赁费等。 二、企业融资租入固定资产，按应支付的融资租赁费，借记"固定资产购建支出" 科目，贷记本科目；发生的安装调试等费用，借记"固定资产购建支出"科目，贷记" 银行存款"科目；安装完成交付使用时，应按其实际发生的支出，借记"固定资产"科 目，贷记"固定资产购建支出"科目；支付融资租赁费时，借记本科目，贷记"银行存 款"科目。 融资租入的固定资产，不需要安装即可交付使用的，可不通过"固定资产购建支 出"科目核算，发生的费用作为固定资产原价，借记"固定资产"科目，贷记本科目和 有关科目。 三、长期应付款的利息支出和有关费用以及外币折合差额，除与购建固定资产有 关的，在固定资产尚未交付使用或者虽已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的， 计入有关固定资产的购建成本外，其他利息和有关费用，以及外币折合差额，计入当 期损益。 四、本科目应按长期应付款的种类设置明细帐。 五、本科目的期末余额，反映企业尚未交付的各种长期应付款。 第301号科目 实收资本 一、本科目核算企业实际收到的投资人投入的成本。 二、企业收到投资人投入的现金，应以实际收到或者存入开户银行的金额，借记 "现金"、"银行存款"科目，贷记本科目；收到投资人投入的房屋、机器设备等实物， 应按投出单位的帐面原价，借记"固定资产"等科目，按确认的价值，贷记本科目，按 帐面原价大于确认价值的差额，贷记"累计折旧"科目。如确认的价值大于投出单位的 帐面原价，应按确认的价值，借记"固定资产"等科目，贷记本科目。收到投资人投入 的无形资产，材料物资应按确认价值，借记"无形资产"、"材料物资"等科目，贷记本 科目。 企业将资本公积，盈余公积转增资本时，借记"资本公积"、"盈余公积"科目，贷 记本科目。 三、本科目应按投资人设置明细帐。 第311号科目 资本公积 一、本科目核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估 增值、资本汇率折算差额等。 二、企业接受的现金捐赠，应按实际收到的捐赠款，借记"现金"、"银行存款"科 目，贷记本科目；企业接受的实物捐赠，应按同类资产的市场价格或者有关凭据，借 记"固定资产"等科目，贷记本科目和"累计折旧"科目。 对于投资人交付的出资额大于注册资本而产生的差额，作为资本溢价。投资人实 际缴付资本时，企业应按实际收到的出资额，借记"银行存款"、"固定资产"等科目， 按投资人在新增注册资本中应占的份额，贷记"实收资本"科目，借贷方的差额，贷记 本科目（资本溢价）。 企业按规定对财产价值进行重估产生的增值，借记"固定资产"、"库存材料"等科 目，贷记本科目。 企业按规定以资本公积转增资本时，借记本科目，贷记"实收资本"科目。 三、本科目应按资本公积形成的类别进行明细核算。 四、本科目的期末贷方余额为资本公积结余。 第313号科目 盈余公积 一、本科目核算企业提取的盈余公积，企业提取的公益金也在本科目核算。 二、企业提取的盈余公积，借记"利润分配"科目，贷记本科目。 企业用盈余公积弥补亏损时，借记本科目，贷记"利润分配"科目。企业以盈余公 积转增资本时，借记本科目，贷记"实收资本"科目。 三、本科目的期末余额为提取的盈余公积结存余额。 第321号科目 本年利润 一、本科目核算企业本年实现的利润（或亏损）总额。 二、期末结转利润时，企业应将"经营收入"、"其他业务收入"、"营业外收入"科 目的余额，转入本科目，借记"经营收入"、"其他业务收入"、"营业外收入"等科目， 贷记本科目；将"经营成本"、"销售费用"、"经营税金及附加"、"其他业务支出"、" 管理费用"、"财务费用"、"营业外支出"等科目的余额，转入本科目，借记本科目， 贷记"经营成本"、"销售费用"、"经营税金及附加"、"其他业务支出"、"管理费用"、 "财务费用"、"营业外支出"等科目。将"投资收益"科目的净收益，转入本科目，借记 "投资收益"科目，贷记本科目；如为投资损失，作相反会计分录。 年度终了，企业应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的利润总额，转入"利 润分配"科目，借记本科目，贷记"利润分配--未分配利润"科目；如为亏损总额，作 相反会计分录。结转后本科目应无余额。 第322号科目 利润分配 一、本科目核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结 存余额。 二、本科目一般设置"应交所得税"、"盈余公积补亏"、"提取盈余公积"、"应付 利润"、"应交特种基金"、"未分配利润"等明细科目。 三、企业发生利润分配业务时： 1．企业按规定计算出应交纳的所得税，借记本科目（应交所得税），贷记"应交 税金"科目。 2．企业用盈余公积弥补亏损，借记"盈余公积"科目，贷记本科目（盈余公积补 亏）。 3．企业从利润中提取的盈余公积，借记本科目（提取盈余公积），贷记"盈余公 积"科目。 4．企业计算出应交付给投资人的利润，借记本科目（应付利润），贷记"应付利 润"科目。 5．企业计算出应上交财政的能源交通重点建设基金和预算调节基金，借记本科 目，贷记"其他应交款"科目。 年度终了，企业应将全年实现的利润总额，自"本年利润"科目转入本科目，借 记"本年利润--未分配利润"科目，贷记本科目；如为亏损总额，作相反会计分录，同 时，将本科目下的其他明细科目的余额转入本科目"未分配利润"明细科目。结转后， 本科目"未分配利润"明细科目的借方余额为未弥补的亏损；贷方余额，为未分配的利 润。 企业年终结帐后发现的以前年度会计事项，如涉及以前年度损益的，也应在本科 目的"未分配利润"明细科目核算。 调整增加的上年利润或调整减少的上年亏损，借记有关科目，贷记本科目（未分 配利润）；调整减少的上年利润或调整增加的上年亏损，借记本科目（未分配利润）， 贷记有关科目。 年度终了，除"未分配利润"明细科目外，本科目的其他明细科目应无余额。 四、本科目的年末余额即为历年积存的未分配利润（或未弥补亏损）。 第401号科目 开发成本 一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的 各项费用。 企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核 算。 出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入"经 营成本"科目，不通过本科目核算。 企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为 组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期 损益，不在本科目核算。 二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包 括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费 和开发间接费用等。 企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费 等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发 产品成本负担的间接费用，应先在"开发间接费用"科目进行归集，月末，再按一定的 分配标准分配计入有关的开发产品成本。 企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包 企业提出的"工程价款结算帐单"承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本 项目中），借记本科目，贷记"应付帐款--应付工程款"科目。企业开发的土地、房屋、 配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关 成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记"库存材料"、"银行存款"等科目。 如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设"工程施工"、"施工间接费 用"等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用。月末，按实际成本转入本科目。 企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于 设备发生交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记"库存设备"项目。 根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用， 如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提， 预提时，借记本科目，贷记"预提费用"科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减 少有关开发产品成本。 三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时 进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记"开发产品"科目，贷记本科目。 企业对出租房屋进行进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本， 借记"出租开发产品"科目，贷记本科目。 四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成 本核算方法。 五、本科目应按开发成本的种类，如"土地开发"、"房屋开发"、"配套设施开发" 和"代建工程开发"等设置明细帐，并在明细帐下，按成本核算对象和成本项目进行明 细核算。 六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。 第407号科目 开发间接费用 一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括 工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企 业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费，应作为期间费 用，记入"管理费用"科目，不在本科目核算。 二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记"应付工资"、"应付福利费"、 "累计折旧"、"周转房"等科目。 三、开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象， 借记"开发成本"科目，贷记本科目。 四、本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细帐。 五、本科目期末应无余额。